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近日，福州市人民政府办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，“十四五”期间全市计划筹集建设保障性租赁住房15万套(间)。
据观点新媒体了解，意见指出，对标福州都市圈建设，进一步加大住房保障工作力度，鼓励和支持企事业单位和专业化规模化住房租赁机构参与保障性租赁住房建设运营管理，多渠道增加保障性租赁住房供给，积极解决新市民、青年人等群体阶段性住房困难，助力人才引进，促进本地经济健康发展，持续提升城市竞争力。
保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，重点面向新落户的新市民和青年人，优先保障新市民中从事基本公共服务的困难群众。
意见指出，保障性租赁住房租金接受政府指导和管控，低于同地段同品质社会化租赁住房，且年度涨幅不超过5%。其中：利用企事业单位自有土地或产业园区工业项目配套用地、存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，享受免补缴土地出让金等优惠政策的，租金应低于同地段同品质社会化租赁住房，其中面向本单位员工出租的，由所在单位自行确定;
专业化住房租赁机构以承租方式取得上述保障性租赁住房项目的，业主方(出租方)收取的原始租金应低于同地段住房租赁市场平均水平。市场租金标准由所在地房地产主管部门会同发改部门确定。
意见指出，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。园区配套宿舍以间为单位建设，户型面积以40平方米以下为主。
土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住存量房屋不得改建为保障性租赁住房。
充分发挥市场化运作机制，积极引导多方主体投资，坚持“谁投资、谁所有”，多渠道增加保障性租赁住房供给。特别是鼓励市场主体在现代物流城、福州大学城、东南汽车城、丝路海港城(江阴港城、罗源湾港城)等区域以及工业(产业)园区、轨道交通站点附近、商业商务聚集区等区域，充分利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，实现人城产融合发展，促进实现职住平衡。
此外，报经批准后，工业(产业)园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限可提高到30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励将工业(产业)园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，按照优化布局、合理配套的原则，由园区统一建设宿舍型保障性租赁住房。
对符合规定的保障性租赁住房建设项目，可以申请中央、省级财政资金补助。
保障性租赁住房及其配套基础设施在项目建设阶段，符合政策规定的，可以申请中央预算内投资专项资金，具体标准按照国家发展改革委《关于印发〈保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法〉的通知》(发改投资规〔2021〕696号)有关要求执行。
在金融支持方面，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。还要加大对保障性租赁住房的信贷支持力度。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。
支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
支持符合条件的保障性租赁住房项目申报试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。
为推动基础设施REITs产业在京高质量发展，打造全链条生态体系，北京市重磅发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)，率先推出一批支持基础设施REITs产业发展的务实举措。
29日下午，市发展改革委联合五部门召开《若干措施》新闻发布会，
市发展改革委副主任张艳林详解了政策出台的背景和主要内容，市金融监管局、北京证监局、市财政局、市国资委、市税务局相关负责人分别解读了政策中涉及本部门的条款及内容。
紧抓机遇
北京在全国率先启动试点项目征集
REITs(Real Estate Investment
Trusts)是将具有持续稳定收益的商业、仓储物流、数据中心等基础设施领域资产或收费公路、污水处理厂等的特许经营权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型金融产品，在证券交易所公开发行募集资金从而盘活存量资产。
4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施REITs试点工作。
发改君了解到，此次国家开展的基础设施REITs试点，主要集中在仓储物流、收费公路、城镇污水等基础设施补短板行业和数据中心、5G信息网络等新型基础设施，以及战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等产业园区项目，不包括酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等国外传统REITs项目。
北京紧紧抓住国家开展试点这一重大历史机遇，第一时间成立发展改革部门牵头，证监、财政、国资、金融、税务等部门组成的工作专班，统筹做好项目梳理、政策解读和申报辅导等工作，并于8月7日在全国率先启动试点项目征集。
从项目征集情况来看，涵盖了仓储物流、垃圾处理、污水处理、数据中心、产业园区等重点领域，目前正在按照国家要求对项目进行评审。
12条措施
推动基础设施REITs产业长远发展
在积极推动优质项目参与试点、加快盘活存量基础设施资产、努力形成投资良性循环的基础上，北京充分发挥资产、资本、机构、人才高度集中的独特优势，出台《若干措施》，围绕产业要素、产业生态、政策保障等三个方面提出12条政策措施。
精准抓牢核心要素，培育产业发展“新引擎”
夯实储备厚植产业发展根基
优质基础设施资产是REITs产业发展的重要基础，《若干措施》提出一方面要建立项目储备库,深入挖掘储备优质资产;另一方面要提早谋划、提前介入，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制。
整合资源打造运营龙头企业
持续健康平稳运营是衡量试点成功与否的关键标准，更是促进REITs产业长期健康发展的关键因素，《若干措施》提出鼓励通过出资入股、收购股权、相互换股等方式，整合在京央源、地源、民源运营管理优质资源，集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化基础设施REITs运营管理龙头企业。
创新举措培育优质资管团队
公募基金管理人在基础设施REITs中起主导作用，《若干措施》提出大力吸引内外资优质公募REITs基金管理人入驻北京，并支持市属企业申请相关金融资质，对在本市新设立或新迁入的持牌公募基金管理人在享受现有政策基础上，再一次性给予不超过1000万元奖励。
精心培育产业生态，打造产业发展“助推器”
强化专业服务
基础设施REITs的发行和交易离不开会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、评级机构等专业服务机构的参与，《若干措施》提出充分利用本市中介服务机构高度集中的专业优势，鼓励优质中介机构积极拓展REITs业务，并通过兼并重组、联营合作等方式做大做强。
畅通融资循环
畅通金融机构、投资者和原始权益人之间的融资对接渠道，是基础设施REITs顺利发行的关键，《若干措施》提出一方面通过战略配售主动引入社会保障、养老保险、年金等长期资金，促进基础设施REITs产品与资金风险收益要求有效匹配;另一方面发挥REITs二级市场流动性优势，为投资者进入和退出投资提供有效途径。
打造产业联盟
《若干措施》提出在全国率先打造REITs产业联盟，搭建政府与市场的桥梁和纽带，完善行业自律规则、执业标准和业务规范，并通过开展行业交流、举办高峰论坛和投资人教育活动等多种方式推动产业创新发展。
精细完善政策保障，强化产业发展“催化剂”
高水平打造产业集聚区
在建立完整产业链的同时，着眼推动REITs产业集聚发展、形成规模和集群效应，《若干措施》提出在“三城一区”、城市副中心、新首钢高端产业综合服务区、丽泽金融商务区等重点区域，创新市场准入、规划土地等支持政策，并对符合条件的入驻企业给予办公用房租赁、装修补贴，拓展优质市场主体发展空间。
高标准培育引进专业人才
基础设施REITs产业涉及面广、产业链条长，但目前资产运营管理及相关专业技术技能人才缺口仍然较大。《若干措施》提出一方面通过“产、学、研”合作培养一批急需专业人才，另一方面健全高端人才引进机制，并在房屋租购、子女入学、家属就业等方面予以政策倾斜，对符合条件的人才结合其贡献程度给予不超过100万元奖励。
全方位鼓励企业参与REITs试点
《若干措施》创新财税奖补、国有企业考核指标等政策措施，提出对成功发行基础设施REITs产品的企业一次性给予不超过300万元补贴，并在现有税收政策框架内给予企业所得税减免优惠。同时，提出将基础设施REITs发行规模作为降杠杆措施纳入国有企业经营业绩考核指标，调动企业参与试点积极性。
规范化推动PPP项目
2014年以来本市实施了一批基础设施类PPP项目，成为基础设施REITs的重要来源，《若干措施》提出规范完善PPP项目社会资本股权退出、参与方责权利承继、合作协议调整等配套制度，在确保项目权责明晰、运营稳定、风险可控的前提下，积极探索通过“PPP+REITs”方式盘活存量资产。
高层级统筹产业发展
《若干措施》提出成立推进基础设施REITs产业发展工作领导小组，加强组织领导和支撑保障，协调解决产业发展中的重难点问题，推动产业加快发展。
三个“突出”
发挥北京资源优势推动REITs产业高质量发展
突出存量资产盘活
打通基础设施投资良性循环“新渠道”
经过改革开放40多年的发展建设，北京在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产、总规模近2万亿元，大批基础设施项目实现良好投资回报且具有一定增长空间，如果按照标准基础设施REITs产品发行，至少可以盘活2000-6000亿元。《若干措施》鼓励通过公开发行基础设施REITs进而推动整个产业发展，微观层面意在为企业提供有效的权益型融资工具，打通“投资-运营-退出-再投资”的完整链条，形成投融资闭环;宏观层面力图广泛吸引保险、社保、理财以及公众投资者等各类资金参与新的补短板和新型基础设施建设，进一步增强资本市场服务实体经济质效。
突出优势资源整合
打造REITs产业发展“新高地”
北京发展REITs产业具有独特禀赋优势——
一方面，基础设施领域央企集聚，连同市属国企在全国范围内布局运营了大量资产，在资产规模、质量和运营能力、品牌方面具有先天优势，具备打造龙头原始权益人和运营管理人的基础条件;
另一方面，社保基金、企业年金、大型保险公司、商业银行理财子公司等长期资本大多在京注册，管理资产规模巨大，具备推动REITs产业长远发展的可投资金优势。
《若干措施》围绕打造全链条产业生态体系，系统提出打造专业化运营品牌、体系化服务团队、全国性产业联盟等举措，着力以REITs释放资源优势、赋能产业发展，在全国率先形成REITs产业发展高地。
突出政策工具集成
构筑金融服务业要素集聚“新优势”
基础设施REITs填补我国资管市场产品空白，必将成为公募基金、保险公司、社保基金等机构投资者的重要资产配置，《若干措施》围绕促进北京金融业特别是资管行业跨越式发展，系统提出吸引各类资管机构在京落户展业发展的政策措施。同时，针对公募REITs交易结构复杂、涉及专业机构多，对资产管理、设施运营、投融资等专业要求高的特点，《若干措施》围绕发展空间拓展、市场主体培育、国有企业激励等关键因素，系统集成规划土地、办公用房、财税补贴、人才引进等激励措施，最大限度激发各类主体参与REITs的内生动力，着力构建引领全国的产业生态环境，推进REITs全产业链集聚创新发展。
基础设施REITs是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。下一步，北京将在做好本市项目首批试点申报工作的基础上，认真落实《若干措施》相关规定，并同步细化完善相关配套政策，推动《若干措施》尽快落地见效。
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